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ファクタリングコラム

不動産業の資金調達にはファクタリングが役立つ!利点・注意点を含めて解説

ファクタリング

2022年1月17日

不動産業は入居者がしっかりと埋まっており、家賃やテナント料が確実に支払われ続ければ比較的安定した経営を行うことが可能です。しかし思いもよらないトラブルや高額な資金が必要となる場面と決して無縁ではなく、資金ショートに陥る危険が無いとは言い切れない業界でもあります。そんな不動産業の資金調達には「ファクタリング」が役に立ちます。本稿では、不動産業がファクタリングを利用するメリットを中心に、理解しておくべきデメリットも含めて解説させていただきます。

不動産業とファクタリング

売掛債権の売買(譲渡)契約によって債権を現金化するファクタリングは、中小企業に向いている資金調達方法であるとよく言われます。ですが実はファクタリングには特に向いている業界・業種があり、不動産業はその1つに数えられます。不動産業が抱える売掛債権は信用力が高いと見なされる期待が高く、好条件での買取が期待できる他、不動産業の資金繰りの悩み解決にもファクタリングは役に立つのです。

家賃・管理費などは売掛債権と見なされる

売掛債権とはサービスの提供や商品の納入後、一定期間後に支払われる代金を請求する権利であり、将来的に収入になるお金と言うこともできます。不動産業における売掛債権には賃料やテナント料などとも呼ばれる「家賃」の他、「管理費」なども含まれ、これらはファクタリングに利用することが可能となっています。

不動産業で資金ショートが起きる主な原因

入居者が確保できれば比較的安定した経営が行いやすいと言われる不動産業ですが、経営に悪影響を及ぼしかねない不安要素が存在しないわけではありません。不安要素を放置しておくと後々さらに大きな問題へと発展しかねないことから、ファクタリングなどを利用して資金を確保し、資金ショートの危険を乗り切り経営を安定させることが大切です。

入居者不足・テナント料や賃料の不払い

不動産業では入居者が十分に確保できていれば、毎月の収入の計算が立ちます。しかし入居者が集まらない状況が続けば、経営状態の悪化に繋がります。経営悪化を防ぐためには入居者が確保できない理由を検証し対応すると共に、収入が確保できるまでのつなぎ資金を用意しなくてはなりません。また入居者が十分に確保できていても支払いが滞ってしまっては収入が得られません。このような場合には適切な方法で催促を行い、滞納を早めに解消できるよう対処していく必要があります。

修繕・リフォーム費用

維持費の確保も、不動産業では常に頭に置いておかなくてはならない要素の1つです。人が住み続けたり活動し続けたりする以上は様々な箇所に傷みが生じる可能性があり、入居者に責任がなければ経営者側が修理費を支払うことになります。また建物が古くなり入居者が集まらないのであればリフォームも必要になるはずです。さらには建築基準法の改正などが行われれば、多額の修繕費を用意しなくてはならないかも知れません。

ファクタリングは不動産業の資金調達に役立つ

不動産業の資金調達にファクタリングが向いていると断言できる根拠は幾つもあり、多くの経営者様の悩みを解消できる可能性が小さくはありません。ここからは、不動産業の資金調達にファクタリングが与えてくれる7つのメリットをご紹介します。

素早く現金が調達できる

ファクタリングは数ある資金調達方法の中でも、有数の資金調達スピードを誇ります。状況や申込先によって違いはありますが、最短であれば即日での債権現金化も不可能ではありません。素早く現金調達ができることで、設備の故障などで早急に修理費が必要となった際にも慌てずに資金を用意できるようになります。またファクタリングは手続き自体が融資と比較して簡略化されており、不動産業を営む経営者様の資金調達における負担の軽減も期待できます。

不動産業の売掛債権は審査通過の確率が高い

ファクタリングの審査は、売掛先の信用力の高さが審査通過の鍵を握ります。不動産業の場合は賃料やテナント料を支払う入居者が売掛先となると考えられますが、支払いが実行される確率が非常に高いことから「信用力の高い売掛債権」と判断され高確率で審査通過ができるのです。そもそもファクタリングは融資よりも審査通過しやすい資金調達方法と言われていますが、不動産業は一層利用しやすいと言うことができます。

手数料が低くなる期待が高い

不動産業が取扱う売掛債権は信用力が高く審査通過しやすいのは事実ですが、受けられる恩恵はそれだけではありません。売掛先の信用力の高さは、ファクタリング利用時に必要となる手数料にも直結しており、低い数値が設定される確率も高まるのです。ファクタリング手数料の相場は「1%から30%」と言われていますが、不動産業は他業種よりも少ない負担で利用できる期待の高い業種となります。

個人事業主も利用しやすい

ファクタリングは法人だけでなく個人事業主も利用しやすい資金調達方法です。また経営状況の審査への影響も小さく、賃料やテナント料の支払い実績を証明することができれば企業としての規模を問われずに利用することが可能です。不動産業は個人事業主が多い業界でもありますが、ファクタリングならば資金調達に成功できる確率は十分にあります。

負債にならず返済に追われる恐れがない

資金調達の選択肢の最有力候補は「融資」とお考えになる経営者様は少なくはないはずです。しかし融資による資金調達は利息を含めた支払いを完済まで続ける必要があり、無理な返済計画を立ててしまえば資金繰りがさらに苦しくなる危険があります。また負債が大きくなり過ぎると債務超過に陥る可能性もありますが、ファクタリングによる資金調達は負債額を増やすことがなく、返済に追われる恐れなどを考慮する必要がなくなります。

家賃などの滞納リスクが回避できる

ファクタリングは原則的に、「ノンリコース(償還請求権なし)」で契約できます。売掛先が倒産などして支払いが不可能となった際にも肩代わりを求められないのがノンリコースの特長であり、不動産業の場合では家賃の不払いが起きたとしても滞納分の請求をされることがなくなります。つまり家賃の滞納リスクの回避にファクタリングは役立つということになるのです。

必要な額だけの資金調達が行いやすい

売掛債権の額面から手数料分を引いて現金化するファクタリングでは、債権の額が資金調達額に直結する要素となります。高額債権ばかりを保有している場合には少額資金調達が難しくなるとも言えますが、不動産業の場合は少額債権を数多く保有していることも少なくはなく、幾つかの債権を同時に売却するという方法で必要な額に近い資金調達が行いやすくなります。

不動産業がファクタリングを利用する際の注意点

ファクタリングは不動産業の資金調達に多くのメリットを与えてくれますが、注意しておいていただきたいポイントも幾つか存在しています。しかしデメリットともなり得る要素があるからと、利用しないという判断をする必要はありません。ポイントを理解して利用することができれば、ドラブルや悪影響を避けることが可能となります。

手数料の影響を考慮しなくてはならない

売掛債権の売却には手数料が必要になります。これは不動産業に限ったことではありませんが、手数料によって実際に調達できる額が目減りするのは避けられず、後々の経営にどのような影響が出るかを判断した上で債権売却を行うことが重要です。手数料の上限を定めた法律などは存在しませんので、合見積を取るなどして納得できる手数料が提示されているかを判断することも大切です。

2社間ファクタリングになる可能性が高い

ファクタリングには売掛先に対して債権譲渡の通知を行う3社間ファクタリングと、売掛先への通知などを行わずファクタリング会社と債権者の間だけで契約を行う2社間ファクタリングという選択肢があります。不動産業では入居者が売掛先となるケースが多くなりますが、入居者に対して債権譲渡の通知を行うのは難しい状況が多いはずです。ですから2社間ファクタリングによる契約を勧められる可能性が高く、3社間ファクタリングを希望される経営者様は申込先探しに苦労するかも知れません。

通常のファクタリングよりも必要書類が増える可能性がある

「本人確認書類・請求書など売掛債権の存在を示す書類・取引に使用している通帳のコピー」の3つがあれば利用可能と言われるファクタリングですが、不動産業の場合は請求書が存在せず代わりの書類提出を求められる可能性があります。賃貸借契約書や土地や建物を保有している証拠となる不動産登記簿謄本などが必要となることが考えられますので、確認の上でご提出ください。

不動産担保融資との併用も検討を

不動産業を営んでいる経営者様には、ファクタリング以外にも不動産担保融資という資金調達の選択肢があります。融資を行う側としては不動産という担保があるため安心感が高く、利用者側にとっては審査通過しやすく好条件での融資が期待できるという大きなメリットがあります。ただし返済が滞った場合には、不動産を失いかねないという非常に大きなリスクが存在しますので、確実な返済計画を立てた上での利用が大原則となります。

ファクタリングは不動産担保融資の弱点を補える資金調達方法

不動産担保融資は短時間での資金調達には向かず、担保を失うリスクも存在しています。対してファクタリングは短時間での資金調達が実現できる可能性が高く、ノンリコースで契約を行うことでリスク回避にも役立ちます。このファクタリングの特長を活かすことで不動産担保融資の弱点を補えば、資金調達をよりスムーズに行うことが可能となります。

不動産業とファクタリングは相性抜群

不動産業での売掛債権となる賃料やテナント料はファクタリング会社から見て信用力の高い債権です。またファクタリングの特長である資金調達スピードや審査通過のしやすさは、不動産業を営む経営者様にとって資金繰りの大きな手助けとなるはずです。このような理由により、不動産業とファクタリングの相性は抜群であり、活用する価値の高い資金調達方法であると判断することができます。

 

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